Aquellas personas que gustan de pasar tiempos de vacaciones en lugares de gran confort, lujo y disfrutando de una maravillosa infraestructura turística, acompañada de inigualables paisajes en medio de las bondades de la playa, la arena y el mar caribe, tienen la oportunidad de compensar, e incluso aun generar ganancias extras a los gastos de sus vacaciones anuales.

Para comenzar tenga en cuenta los ahorros potenciales obtenidos producto de comprar, usar y alquilar un lujoso apartamento de una o dos habitaciones en un nuevo resort, junto al mar y con todas las amenidades deseadas para unas vacaciones inolvidables. O si gusta, para una familia más numerosa, la adquisición de una casa tipo villa de lujo puede generar ganancias aún más sustanciales.

Veamos este ejemplo: Teniendo en cuenta el costo por hospedaje de unas vacaciones de dos semanas para dos adultos en un apartamento de lujo de una habitación en Punta Cana que actualmente cuesta US$160 por noche de alquiler, generaría un ahorro aproximado de US$2250 cada año.

Sume esto durante 15 años y el ahorro total proyectado es de casi US$34,000 sobre el costo de US$159,000 de un apartamento nuevo.

Para aumentar aún más sus ingresos, los propietarios tienen la posibilidad de alquilar su condominio cuando no están de vacaciones allí a través de un programa integral de administración de alquileres, que se ocupa de todos los detalles tanto para los propietarios como para los huéspedes. Esto significa un potencial de ingreso de 51 semanas anuales en renta corta para otros animados vacacionistas.

La propiedad del inmueble le da control total para escoger libremente cuándo quiere pasar sus vacaciones en su casa y cuándo quiere alquilarla. Adicionalmente, tenga en cuenta que alquilar una propiedad de una habitación con un rendimiento proyectado del 6%, que incluye administración, mantenimiento y reparaciones, podría generarle alrededor de $9,500 al año. Durante 15 años, esto es un total de US$143,000 aproximadamente.

Por supuesto, debe tener en cuenta otros gastos colaterales asociados con el alquiler de su inmueble, que incluyen el impuesto a las ganancias y el impuesto a la propiedad. Pero aquí también hay buenas noticias, algunas propiedades se benefician del impuesto de transferencia de CONFOTUR y exenciones del impuesto a la propiedad (IPI) para 15 años.

Por otro lado, no podemos dejar de lado un rubro importante que es la plusvalía del inmueble. Cuando llegue el momento de vender su propiedad, los propietarios podrían obtener recompensas considerables del aumento del valor del capital durante esos 15 años.  De acuerdo con información de los agentes expertos locales, durante los últimos 15 años los precios en la Republica Dominicana ha aumentado en un promedio anual del 10%.

Aunque el desempeño pasado no es garantía de la fortaleza futura del mercado, si los valores solo aumentaran un 5% anual en promedio durante los próximos 15 años, eso significaría una ganancia bruta de $8,000 en el primer año e incluso un poco más en los años posteriores. Si tomamos los 15 años de referencia usados hasta ahora, con una ganancia promedio del 5%, el valor de su casa o inmueble que inicialmente cuesta $159.000 aumentaría en más de  US$120,000 a más de  US$280.000. 

De esta forma podemos concluir que los amantes de las vacaciones inolvidables no solo pueden disfrutar “gratuitamente” año tras año del placer, descanso y confort que les ofrecen estos lugares paradisiacos, sino que también puede obtener un excelente retorno de la inversión, sumado a excelentes ingresos extras para mejorar su economía y rendimiento financiero personal de la manera mas segura que hay, que es invertir en bienes inmuebles.

Explicación breve y simplificada del proceso de venta de una propiedad:

Paso 1: Oferta
Cuando el comprador haya decidido comprar su propiedad, se producirá la entrega de la Oferta. Este es el mecanismo legal utilizado para que el comprador informe al vendedor que está interesado en comprar la propiedad y el precio que está dispuesto a pagar.

El Agente de Bienes Raíces del comprador es la persona encargada de guiar al comprador en la creación de este documento. Esta oferta debe incluir la carta de aprobación de la hipoteca si corresponde. Si la compra se va a realizar en efectivo, se deberá incluir un extracto bancario correspondiente a los fondos a utilizar por el comprador.

Paso 2: Aceptación de la Oferta
Si usted acepta la oferta, se le darán instrucciones a una “Casa de Títulos” para crear toda la documentación pertinente con respecto a la transferencia de la propiedad. Esto lo hacen abogados especializados. Para ello, el comprador debe realizar una reserva del inmueble que desea comprar pagando un porcentaje del importe, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del importe final de la oferta. Este dinero se coloca en un depósito de seguridad (depósito de dinero en garantía). Si se trata de un edificio en etapa de pre-construcción, el procedimiento podría variar.

Paso 3: El Cierre
Una vez que los abogados hayan estudiado a fondo el título de la propiedad, se fijará una fecha para la firma del contrato de compraventa. En el momento de la firma se entregará el pago del importe restante y se realizará la transferencia del título al nuevo comprador.

Este artículo se realiza con fines informativos y divulgativos. Por ello, es importante que antes de tomar cualquier decisión, visite o contacte a un especialista certificado en la materia, ya que la opinión del experto es la que se debe considerar.

Proceso de compra de una propiedad

Explicación breve y simplificada del proceso de compra de una propiedad:

Paso 1: Oferta
Una vez seleccionada la propiedad que se desea comprar, se debe hacer una oferta. Este es el mecanismo legal que se utiliza para que el propietario sepa que usted está interesado en comprar dicho inmueble y el monto que está dispuesto a pagar.  La persona encargada de guiarlo en la creación de este documento es El Agente de Bienes Raíces. En el documento de la oferta deberá incluirse la carta de aprobación del crédito hipotecario en el caso que corresponda. Si la compra se realizará en efectivo, deberá incluir un extracto bancario correspondiente a los fondos a utilizar.

Paso 2: Aceptación de la Oferta
Si el propietario o vendedor del inmueble acepta la oferta, se procede a dar instrucciones a una «Casa de Título» para crear todos los documentos necesarios para la transferencia de propiedad. Esto lo realiza un equipo de abogados especializados para este fin. Para ello, el comprador procede al pago de una reserva del inmueble, pagando un porcentaje del importe, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del importe final de la oferta. Este dinero se coloca en un depósito de seguridad (depósito de dinero en garantía). Si se trata de una propiedad en un proyecto de pre-construcción, el procedimiento podría variar

Paso 3: El Cierre
Una vez que los abogados estudien minuciosamente el título de propiedad y determinen que no existen gravámenes adicionales, se fijará una fecha para la firma del contrato de compraventa. En el momento de la firma se entregará el pago del importe restante y se realizará la transferencia del título al nuevo comprador.

Este artículo se realiza con fines informativos y divulgativos. Por ello, es importante que antes de tomar cualquier decisión, visite o contacte a un especialista certificado en la materia, ya que la opinión del experto es la que se debe considerar.

Sus futuros impuestos y responsabilidades pueden verse afectados según la decisión que tome de comprar su nueva propiedad con una empresa o comprarla bajo su propio nombre. Un contador o abogado puede ayudarlo a seleccionar la mejor opción. Es común observar que el uso de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) es el más recomendada debido a:

• Protege al propietario de posibles juicios relacionados con la propiedad.
• Permite deducir los gastos que genera el inmueble.
• Permite a los propietarios evitar la doble imposición.

Ahora bien, ¿si esto trae beneficios surge la pregunta si es adecuado crear una LLC para cada propiedad?

La respuesta es Si, puesto que, si hay varias propiedades bajo una sola LLC, una propiedad podría exponer a las demás. La sugerencia, decisión y creación de una sociedad tipo LLC no presenta ninguna dificultad, sin embargo, es preferible que sea realizada por personal calificado y no es una actividad que un Agente de Bienes Raíces esté autorizado a realizar.

Este artículo se realiza con fines informativos y divulgativos. Por ello, es importante que antes de tomar cualquier decisión, visite o contacte a un especialista certificado en la materia, ya que la opinión del experto es la que se debe considerar.

En el proceso de compra de un inmueble, el avalúo de la propiedad es un componente clave para asegurar la financiación. A través de este el Banco verifica que usted está comprando la propiedad a un precio razonable y que, en caso de una posible venta, a causa de la ejecución hipotecaria, podría recuperar el valor.

El avalúo se basa en establecer el valor justo del mercado de la propiedad. Esto implica evaluar medidas, características relevantes del inmueble como número de garajes, baños, habitaciones y área del lote y luego se hace una comparación de la propiedad con los inmuebles ya vendidos en la zona. Claramente, es mucho mejor que el precio de su inmueble sea más alto que el precio de compra. Si el avalúo no cumple con las normas de su entidad prestamista, el banco solo le prestará el valor estipulado en el avalúo del inmueble usted desea comprar.

En algunos casos se puede renegociar el valor con el propietario, pero en muchos casos esto no es posible. Es importante asegurarse de no perder el depósito y la forma es hacer una anotación en el documento de acuerdo de compra y venta donde aclara y estipula que puede retirarse del acuerdo si la propiedad no se valora adecuadamente.

¿Cuánto vale el avalúo de una propiedad?

El costo dependerá del tipo de propiedad y tamaño y varía entre $400 y $1,000 el pago de este valor es responsabilidad del comprador. 

El estado de la Florida, por la ley, proporciona una carga mínima para pólizas de seguros de título llamada «la tasa mínima promulgada». Esta tasa es $575 por cada $100,000 del valor del inmueble y cuyo valor sea menos de un millón de dólares. La tasa disminuye en una escala que baja proporcional para propiedades valoradas en más de un millón de dólares.

Este artículo se realiza con fines informativos y divulgativos. Por ello, es importante que antes de tomar cualquier decisión, visite o contacte a un especialista certificado en la materia, ya que la opinión del experto es la que se debe considerar.

Sin interesar que la compra de un inmueble se haga en efectivo o con préstamo, el seguro de título es necesario para el hacer el traspaso de una propiedad en Estados Unidos. El seguro de título o “Title Insurance”, se obtiene a través de compañías aseguradoras y se la gestión se hace a través de una firma de abogados especializados en bienes raíces.

La compra del seguro de título se hace una vez y su vigencia es por el tiempo en que el propietario tenga un interés en la propiedad.

La compra de este seguro de título de la propiedad forma parte de los gastos de cierre del comprador. Su objetivo es proteger al comprador de posibles defectos o gravámenes en el título, reclamos de terceros, derechos hereditarios, errores de escrituras, falta de autorización de las partes, fraude en la transacción, deudas o permisos abiertos con la ciudad y más.

Este artículo se realiza con fines informativos y divulgativos. Por ello, es importante que antes de tomar cualquier decisión, visite o contacte a un especialista certificado en la materia, ya que la opinión del experto es la que se debe considerar

La cuenta de depósito de garantía es la que se utiliza para recibir el depósito inicial, también llamado “depósito de buena fe” de la transacción y se realiza a través de una compañía de título o del abogado encargado del proceso. Cabe resaltar que el dinero no va directamente al vendedor, los montos son resguardados de manera imparcial hasta el cierre de la transacción. El depósito de garantía es la formalización del compromiso de compra de la propiedad. Usualmente, el monto de este depósito varía entre el 5% y el 10% del valor del inmueble, dependiendo del acuerdo con el propietario.

¿En qué momento se paga el depósito de garantía?

La cantidad de días que tiene el comprador para realizar este pago debe estar estipulada en el contrato. Usualmente el pago se realiza al día siguiente de la firma de la oferta, firmada por el comprador y el propietario (oferta ejecutada). Posterior a que el propietario del inmueble acepte la oferta no habrá devolución del depósito, al menos que una de las cláusulas del contrato se incumpla. Los fondos del escrow depositados serán usados al cierre de la transacción a favor del comprador.

Este artículo se realiza con fines informativos y divulgativos. Por ello, es importante que antes de tomar cualquier decisión, visite o contacte a un especialista certificado en la materia, ya que la opinión del experto es la que se debe considerar.